Previsión de tesorería en constructoras: cómo anticipar problemas de liquidez obra a obra
Las constructoras que cierran no suelen ser las que pierden dinero, sino las que se quedan sin él. Beneficio y liquidez son cosas distintas, y en un sector donde se paga a proveedores antes de cobrar de la propiedad, la diferencia entre ambas es exactamente el problema. Así se construye una previsión de tesorería que sirva para decidir.
Beneficio no es liquidez
Una obra puede ir con un margen excelente y aun así asfixiar a la empresa. La secuencia es conocida: se compra material y se contrata subcontrata al inicio, se paga a 30 o 60 días, se certifica a mes vencido, la propiedad aprueba la certificación con retraso, paga a 60 días más, y encima retiene un porcentaje en garantía durante meses o años.
El resultado es que la empresa financia la obra con su propio circulante. Cuando además encadena varias obras en fase inicial al mismo tiempo —la situación más peligrosa y, paradójicamente, la que ocurre cuando el negocio va bien—, la tensión se multiplica.
Los cinco componentes de una previsión de tesorería obra a obra
Una previsión de tesorería útil no se hace a nivel de empresa: se hace sumando obras. Estos son los cinco flujos que hay que tener identificados en cada una.
- Cobros previstos por certificación: importe estimado de cada certificación futura según el plan de obra, con su fecha probable de aprobación y de cobro. Salen del cruce entre planificación y seguimiento de presupuesto y ejecución real de obra.
- Retenciones de garantía: lo que se retiene en cada certificación y la fecha prevista de liberación. Es dinero devengado que no entra en caja.
- Pagos a proveedores y subcontratas: derivados de los pedidos y contratos ya comprometidos, no solo de las facturas recibidas.
- Costes fijos y mano de obra: nóminas, seguros sociales y estructura, que no dependen del ritmo de la obra.
- Obligaciones fiscales: IVA e impuestos, con el matiz relevante del IVA repercutido en certificaciones aún no cobradas.
El IVA de una certificación se declara e ingresa según la fecha de la factura, no según la fecha de cobro. En una obra con pago a 90 días eso significa adelantar a Hacienda un IVA que aún no se ha cobrado del cliente. En obras grandes es una de las mayores tensiones de caja del ejercicio, y casi nunca aparece en las previsiones hechas a mano.
Retenciones de garantía: dinero tuyo que no está en tu banco
En obra pública y en buena parte de la privada se retiene un porcentaje de cada certificación como garantía, liberado tras la recepción y el periodo de garantía. Para una empresa con varias obras simultáneas, el acumulado retenido puede equivaler a varios meses de estructura.
Lo importante no es solo conocer el total, sino su calendario: qué se libera este trimestre, qué el siguiente y qué está pendiente de un acta de recepción que nadie ha reclamado. Muchas empresas descubren al revisarlo que arrastran retenciones liberables desde hace más de un año.
Por qué la previsión de tesorería hecha a mano envejece mal
Una previsión de tesorería en hoja de cálculo solo es correcta el día que se hace y empieza a desactualizarse al siguiente: cambia el ritmo de la obra, se aprueba un contradictorio, se retrasa una certificación, entra un pedido no previsto. Rehacerla cuesta horas, así que se rehace una vez al mes, o menos.
Cuando los pedidos, certificaciones y retenciones ya están registrados en el sistema de gestión, la previsión de tesorería deja de ser un documento y pasa a ser una consulta. A esto se suma que la facturación electrónica y los sistemas de facturación verificable —el marco Veri*Factu de la Agencia Tributaria— empujan hacia un registro estructurado de la facturación, lo que juega a favor de tener el dato disponible. Lo explicamos en la ley Veri*Factu aplicada a la construcción.
Escenarios: lo que convierte la previsión de tesorería en una decisión
Una previsión de tesorería de un solo escenario informa; tres escenarios permiten decidir. Merece la pena mantener una versión base con las fechas acordadas, una pesimista con los retrasos de cobro que la experiencia dice que van a ocurrir, y una que responda a la pregunta más útil de todas: qué pasa con la caja si mañana adjudican la obra a la que se acaba de presentar oferta.
- Horizonte de al menos 13 semanas, actualizado semanalmente.
- Desglose por obra, no solo el total de la empresa.
- Cobros previstos basados en el plan de certificaciones, no en el histórico.
- Pagos derivados de pedidos comprometidos, no solo de facturas recibidas.
- Retenciones de garantía con su calendario de liberación.
- IVA repercutido sobre certificaciones aún no cobradas, identificado aparte.
- Escenario alternativo con retraso medio de cobro de 30 días.
Preguntas frecuentes sobre previsión de tesorería en construcción
¿Con cuánta antelación debe hacerse la previsión de tesorería en una constructora?
El estándar más útil es un horizonte rodante de 13 semanas actualizado cada semana, complementado con una visión anual por obra. Trece semanas es tiempo suficiente para negociar con un banco o con un proveedor si se detecta una tensión, y lo bastante corto para que las cifras sean fiables.
¿Por qué una obra rentable puede provocar problemas de liquidez?
Porque el desfase entre pagos y cobros es estructural en el sector: se paga a proveedores y subcontratas antes de cobrar las certificaciones, que además se aprueban a mes vencido y se cobran con plazos largos, con una parte retenida en garantía. La empresa financia la obra con su circulante aunque el margen final sea bueno.
¿Cómo afectan las retenciones de garantía a la tesorería?
Son dinero devengado que no entra en caja hasta la liberación, tras la recepción y el periodo de garantía. En una empresa con varias obras simultáneas el acumulado puede equivaler a varios meses de estructura, por lo que conviene controlar no solo el importe sino el calendario de liberación de cada obra.
¿Qué se necesita para automatizar la previsión de tesorería?
Que los cobros previstos salgan del plan de certificaciones, los pagos de los pedidos y contratos ya comprometidos, y las retenciones del propio registro de certificaciones. Si esos tres datos viven en el sistema de gestión de obra, la previsión deja de rehacerse a mano y pasa a consultarse.
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